Kā notiek hipotekārā kredīta pārkreditēšana un kad tā ir izdevīga?
Hipotekārā kredīta pārkreditēšana (to bieži sauc arī par refinansēšanu vai kredīta pārfinansēšanu) nozīmē vienkāršu ideju: tu noslēdz jaunu hipotekāro kredītu citā bankā (vai pie cita kredītdevēja), un ar šo jauno kredītu tiek segts atlikums iepriekšējā bankā. Jaunais līgums var būt ar zemāku procentu likmi, citādu termiņu vai citām ērtākām prasībām, un tāpēc ikmēneša maksājums var kļūt mazāks.
Lielākā motivācija pārkreditēšanai parasti ir procentu ietaupījums. Hipotekārajiem kredītiem procentu likme bieži veidojas kā bankas marža + EURIBOR likme, tāpēc ietaupījums visbiežāk rodas tad, ja jaunā banka piedāvā zemāku maržu vai labākus nosacījumus. Ja gribi saprast, no kā vispār sastāv likme, noder skaidrojums par hipotekārā kredīta procentu likmi.
Kā notiek pārkreditēšanas process
Praksē process parasti ir līdzīgs, pat ja detaļas bankās atšķiras. Sākumā tu salīdzini savu esošo likmi un nosacījumus ar jaunā piedāvājuma noteikumiem. Tad iesniedz pieteikumu jaunajam kredītdevējam, tas izvērtē tavu maksātspēju un īpašumu, sagatavo piedāvājumu, un, ja tu piekrīti, tiek noslēgts jaunais līgums. Pēc tam jaunais kredītdevējs samaksā atlikumu vecajam kredītdevējam, un tu turpini maksāt jau jaunajai bankai.
| Solis | Kas notiek |
|---|---|
| 1 | Noskaidro esošo situāciju: atlikusī pamatsumma, marža, kāds EURIBOR periods piesaistīts, vai ir fiksēta likme un kādi nosacījumi priekšlaicīgai atmaksai. |
| 2 | Saņem piedāvājumu citā bankā un salīdzini kopējās izmaksas (ne tikai procentu skaitli, bet arī komisijas un ar procesu saistītās izmaksas). |
| 3 | Ja piedāvājums der, noslēdz jaunu hipotekārā kredīta līgumu un dokumentus par ķīlu (hipotēku). Daļu darbību bieži var veikt attālināti. |
| 4 | Jaunais kredītdevējs norēķinās ar iepriekšējo kredītdevēju un pārņem ķīlas tiesību. Tu sāc maksāt pēc jaunā grafika. |
Dažreiz vecā banka, uzzinot par tavu plānu, var piedāvāt labākus nosacījumus, lai tu paliktu. Tas arī ir normāli: pārkreditēšana bieži “atver sarunu” par maržu un kopējām izmaksām.
Kādas izmaksas parasti jārēķina
Lai saprastu, vai kredīta pārfinansēšana ir izdevīga, svarīgi saprast procesa izmaksas. Tās parasti nav milzīgas, bet tās jāņem vērā. Tipiski jārēķina ar īpašuma vērtējumu (ja tas nepieciešams), notāra un zemesgrāmatas izmaksām, kā arī jaunā kredītdevēja komisiju, ja tāda tiek piemērota. Dažos gadījumos pie fiksētas likmes var būt arī kompensācija par priekšlaicīgu atmaksu (tas atkarīgs no līguma un regulējuma).
| Izmaksu veids | Ko tas nozīmē praksē |
|---|---|
| Īpašuma vērtējums | Var būt vajadzīgs, lai jaunais kredītdevējs saprastu nodrošinājuma vērtību. Dažkārt var pietikt ar esošiem datiem, ja tie ir uzticami. |
| Notārs un zemesgrāmata | Dokumenti par ķīlas tiesību pārgrozīšanu un reģistrāciju (daļu no tā var kārtot attālināti). |
| Jaunā līguma komisijas | Daļa banku piemēro līguma noformēšanas vai izskatīšanas maksu (vienmēr pārbaudi cenrādi). |
| Priekšlaicīgas atmaksas kompensācija | Biežāk aktuāla fiksētai likmei. Mainīgai likmei kompensācija parasti ir retāk, bet katrs līgums ir jāizlasa. |
Kad pārkreditēšana parasti ir izdevīga
Vienkāršākais princips: pārkreditēšana ir izdevīga, ja ietaupījums procentos un komisijās pārsniedz pārejas izmaksas. Jo lielāka atlikusī pamatsumma un jo ilgāks laiks līdz kredīta beigām, jo lielāka iespēja, ka pat neliela maržas atšķirība dod jūtamu rezultātu. Savukārt, ja kredīts jau ir gandrīz atmaksāts, ietaupījums var būt mazs, un izmaksas var neatmaksāties.
Lai to saprastu bez sarežģītiem aprēķiniem, vari izmantot vienkāršu pieeju: (1) noskaidro, cik eiro mēnesī ietaupītu jaunais maksājums, (2) sareizini šo starpību ar mēnešu skaitu, cik ilgi plāno kredītu turēt (piem., līdz pārdošanai vai līdz nākamai lielai izmaiņai), (3) atņem procesa izmaksas. Ja rezultāts ir pārliecinoši pozitīvs, refinansēšana parasti ir vērta.
| Situācija | Kad tas parasti strādā |
|---|---|
| Zemāka marža jaunajā bankā | Ja atlikums ir liels un vēl priekšā daudzi gadi, pat 0,3–0,7 procentpunkti var dot būtisku ietaupījumu. |
| Vēlies stabilitāti | Ja budžetam svarīgs miers, dažkārt der pāreja uz fiksētu likmi. To palīdz izvērtēt raksts par fiksēto vai mainīgo procentu likmi. |
| Mainījusies dzīves situācija | Ja vēlies pārkārtot termiņu vai maksājuma slodzi (piem., samazināt ikmēneša maksājumu ar garāku termiņu). |
| Procentu vide mainās | Ja mainīgā likme ir svarīga, noder saprast tendences, piemēram, sekojot 6 mēnešu EURIBOR (ja tavā līgumā tas ir piesaistes periods). |
Ko pārbaudīt pirms lēmuma
Pirms pieņemt lēmumu, pārbaudi savu līgumu un jauno piedāvājumu ļoti praktiski. Pirmkārt, vai tev šobrīd ir fiksēta vai mainīga likme un vai ir kādas izmaksas par priekšlaicīgu atmaksu. Otrkārt, kādas ir visas vienreizējās izmaksas jaunajā bankā (komisijas, vērtējums, dokumenti). Treškārt, vai jaunajā piedāvājumā ir kādi papildu nosacījumi (piemēram, obligāta apdrošināšana vai konta pakalpojumi). Ceturtkārt, vai tava maksātspēja šobrīd ir tikpat laba kā kredīta ņemšanas brīdī, jo banka to vērtēs no jauna.
Ja tev ir mainīgā likme, ir vērts paskatīties arī šodienas EURIBOR likmes un saprast, kā tās ietekmē maksājumu tuvākajā pārskatīšanas datumā. Tas palīdz realitātē salīdzināt, ko nozīmē “labāks piedāvājums”, nevis tikai uz papīra.
Šodienas EURIBOR rādītājus un vēsturisko informāciju vari apskatīt XYdata.
